La presidenta de la asociación de propietarios del alquiler y ex secretaria general de Vivienda del Gobierno pide volcarse en construir vivienda en alquiler asequible y alerta de la indefensión del pequeño propietario.
- ¿Cómo de grave es el problema de la vivienda en nuestro país?
- Es grave. No estamos ante un problema coyuntural de precios, estamos ante un problema estructural de falta de vivienda y esto se soluciona solamente con medidas estructurales de largo plazo y medidas que cuesta su implementación. Es necesario centrarse en el incremento de la oferta de vivienda asequible. Y esto lo dicen la OCDE y los expertos de la Comisión Europea: hay que generar masivamente vivienda asequible.
- Eso necesita una gran inversión.
- Para eso necesitamos el capital privado, tanto el que tiene lucro limitado como el sin ánimo de lucro. Piensa que hay una previsión ya demográfica de que seremos 53 millones en el 2030 y después, hasta el 2039, se sumarán otros 3,7 millones más. De manera que ya no es que partamos del déficit ya establecido en 700.000 viviendas, sino que ese déficit cada año va subiendo y no estamos creciendo, obviamente, al ritmo necesario en generación de vivienda.
- Usted estuvo en la sala de máquinas del Gobierno: fue secretaria general de Vivienda entre 2018 y 2020, ¿ve la crisis hoy peor que al llegar?
- Hoy es más grave porque ese déficit de vivienda se va acumulando y además porque las previsiones demográficas también han cambiado mucho. España es un país que va a recibir mucha gente en los próximos años. Nuestra economía necesita de esta inmigración, pero tenemos que ser capaces de darles una solución habitacional. La necesitan tanto los jóvenes españoles como las personas que están viniendo al país. Y no lo estamos consiguiendo.
- Se han puesto ya algunas medidas, como límites a los precios. ¿Cómo diría que están funcionando?
- Empezamos a poder hacer un balance porque ya hay datos de varios trimestres acumulados. Es cierto que ha habido un descenso en los precios, un descenso que cada vez va siendo más limitado, pero que viene fundamentalmente causado porque el stock que se está poniendo en alquiler cada vez es de menor tamaño y de peor calidad. Estos controles de precios, tal y como se han definido, lo que están generando es una reducción del stock de vivienda en alquiler y que la que se está poniendo en alquiler sea más pequeña y peor.
- Dice «tal y como se han definido», ¿podían haberse diseñado límites de una manera más adecuada?
- Otros países que han establecido medidas de control de precios lo han hecho siempre como algo muy definido tanto en el tiempo como en el espacio y lo han acompañado, además, de una dotación presupuestaria muy amplia para impulsar la oferta y contrarrestar efectos perniciosos. Aquí, de momento, no hemos visto medidas que hayan conseguido incrementar la oferta.
- ¿Y dotación presupuestaria?
- Creo que hay una voluntad palpable de incrementar la consignación presupuestaria de vivienda, pero partimos de una situación muy lejana a la del resto de países que sí que tienen este control de precios. Es decir, el gasto medio en vivienda por habitante en nuestro país, según los datos del Ministerio, está en 34 euros por vivienda. En Irlanda, por ejemplo, que también ha tenido medidas de control, hay un gasto medio de alrededor de 360 euros. Estamos, por tanto, todavía muy lejos.
- El escaso parque público no es contrafuerte, ¿no?
- Efectivamente, también afecta el escaso parque público que tenemos. Estamos legislando como si tuviésemos un gran parque de vivienda, pero realmente estamos ejecutando las políticas con un parque muy lejano al de los países de nuestro entorno. ¿Qué ocurre? Que al final los propietarios se han convertido en el escudo social. Se les están imponiendo una serie de cargas para solucionar una situación que debería de ser responsabilidad del Estado.
- Las medidas de control de precios se están aplicando en unas CCAA, con Cataluña a la cabeza, pero no en otras. ¿Se ha generado otra brecha social, dos Españas, en vivienda?
- Desde luego se está generando una situación muy diferente respecto a la inversión y la generación de vivienda en alquiler asequible en función de esta situación. ¿Por qué? Porque para generarla necesitamos inversión privada. Con solo inversión pública no se va a conseguir y la privada tiene una retracción en aquellas zonas donde se está aplicando el control de precios. Cualquiera que tenga un amigo o un familiar que ha buscado piso de alquiler en Barcelona sabe perfectamente cuál es esta situación. Ya no es lo que digan los portales, es lo que están viviendo las familias y los jóvenes en sus propias carnes. Es una situación muy compleja porque, a la vez que se están estableciendo estas dos realidades, también estamos viendo otro movimiento, la centralización.
- ¿A qué se refiere?
- Estamos acudiendo a una situación de centralización de las políticas de vivienda, en la gestión y la ejecución. Creo que esto merece una reflexión cuando hay voces alertando de que es necesario que mantengamos la Europa de las regiones, el municipalismo, etcétera, etcétera. Es cierto que es necesario que exista una normativa común a nivel nacional, pero también es cierto que estamos en un país descentralizado en el que las políticas de vivienda son exclusivas de las comunidades autónomas.
- ¿Percibe un deterioro en la sensación de seguridad jurídica a ojos de los inversores?
- Se está generando una situación de inseguridad, no solo ya respecto a los inversores, sino también respecto del pequeño propietario. Este es esencial para generar oferta de una manera rápida y para que ponga su vivienda en alquiler, necesitamos que tenga esa sensación de seguridad y de estabilidad, sensación de protección del derecho de propiedad. Y respecto del inversor institucional, noticias como, por ejemplo, la falta de protección de la vivienda en los casos de ocupación o la lentitud de nuestros procesos, no ayudan. La necesidad que tenemos de flexibilizar y de agilizar todos los procedimientos administrativos está actuando como una losa sobre nuestra competitividad y capacidad de innovación.
- Esta semana el Ejecutivo ha planteado una medida para cubrir posibles impagos de jóvenes o familias vulnerables. ¿No es positiva?
- Esta es una iniciativa que ya se anunció a principios de año. Toda iniciativa que parta de la protección del propietario para nosotros es positiva, pero es necesario que vaya bien acompañada de una clara consignación presupuestaria y de un mecanismo que realmente cumpla la finalidad para la que ha sido creado.
- ¿Por qué no les convence el índice al que se referencian los precios?
- El Serpavi, que es el sistema del índice de precios que va a ser necesario, no es un índice de mercado, esto ya se ha reconocido por el Banco de España y numerosos estudios técnicos. Es un índice, en su caso, de asequibilidad y por lo tanto, políticamente, no se puede utilizar diciendo que el que alquile por debajo del Serpavi estará protegido, porque eso no significa que alquile por debajo del mercado. Es un índice de asequibilidad con datos de hace dos años y que tampoco es transparente.
- Casa 47 ya opera. ¿Era necesaria una empresa pública estatal?
- Yo siempre he sido defensora del sector público. Fui vicepresidenta de la Asociación de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo y fui directora general de la entidad pública empresarial en la Comunidad Valenciana. Conozco perfectamente cómo funciona el sector público. Lo realmente necesario es que tengamos un sistema jurídico por el que estas empresas puedan gestionar los parques públicos y generarlos de una manera ágil.
- ¿Qué hace falta para eso?
- Hay cuatro o cinco puntos de dolor, que son fundamentales, como determinadas modificaciones en la ley de subvenciones o en la ley de contratos, que de verdad facilitarían que todas las empresas públicas que hay en España, que son muchísimas, y que llevan prestando y promoviendo vivienda desde hace muchísimo tiempo, pudieran de verdad poner toda su maquinaria en funcionamiento. Lo que hace falta es que todos municipios y CCAA pongan la maquinaria a trabajar y para eso es necesario escucharlos y dotarlos de los mecanismos necesarios para que la colaboración público privada de estas empresas sea ágil y una realidad. Es decir, que el sector público actúe, por un lado, pero también que actúe como impulsor de la inversión privada. El capital público debe conseguir movilizar inversión privada y acompañarla.
- ¿Qué podemos esperar de los precios en 2026? ¿Seguirán subiendo?
- Como la situación en la que estamos es un desajuste entre la oferta y la demanda, lo natural es que siga un incremento de los precios hasta que seamos capaces de generar esta oferta de vivienda en alquiler asequible o incluso de vivienda en propiedad asequible. Lo cierto es que la capacidad de los españoles está llegando a un límite que va más allá de lo razonable. Y esto no es beneficioso para nadie, ni para el sector público, ni para el privado, ni para los propietarios, ni para los inquilinos. Va a seguir creciendo el precio, pero de una manera más comedida.
- Las cifras de ocupación oscilan mucho según a quien se pregunta…
- Cuando se miran los datos de fuerzas y cuerpos de seguridad, puede parecer que ya no hay tanta ocupación, pero lo que está ocurriendo es que si se acude a la institución jurídica que debería solucionar los problemas de ocupación, nos encontramos con procedimientos que pueden tardar 18 o 24 meses. ¿Por qué? Porque se basa todo en la existencia de un informe de servicios sociales sobre la vulnerabilidad de la familia.
- ¿Y no lo ve necesario?
- Obviamente, es necesario discernir quién es vulnerable y quién no. Y al que es vulnerable, darle la protección que se merece. Pero los servicios sociales no están preparados para emitir todos estos informes y el sistema no está funcionando. Por lo tanto, los particulares, y eso se ve claramente en la encuesta anual que hacemos, no acuden al sistema judicial para defender su propiedad, sino que llegan a acuerdos con los okupas o intentan soluciones ajenas a las instituciones jurídicas. Y eso, desde luego, es muy preocupante.
- Con esta necesidad que tenemos, ¿cómo se puede explicar al ciudadano el bloqueo de la ley del suelo?
- Es el fiel reflejo de la polarización política en la que nos encontramos. Es un texto con unas medidas consensuadas con el que, además, el sector privado no solo está de acuerdo, sino que ha impulsado que se apruebe. Y no conseguimos sacarlo hacia adelante. Esto merece una importante reflexión por parte de todos.
- ¿Qué medidas fiscales echa de menos para estimular la oferta?
- La recaudación de los impuestos sobre vivienda y patrimonio llega en España a un 12 o un 14% cuando el gasto público está en un nivel tan bajo. Es decir, tenemos un sistema fiscal que grava la vivienda en lugar de impulsar la generación de la vivienda asequible. Hay una batería de medidas sobre las que también existe unanimidad, como es trabajar con el IVA, avanzar en la deducción del IRPF y en los impuestos societarios. Hay que conseguir que ese capital se destine a generar alquiler asequible.
- ¿Qué espera del plan de Vivienda que la Comisión Europea presentará este martes?
- Lo veo muy interesante. Creo que realmente vamos a un cambio de paradigma.
- ¿En qué sentido?
- La vivienda se va a ver como infraestructura social necesaria de los países, al igual que la energía u otras cuestiones fundamentales.
- ¿Y qué implica?
- Parece algo muy técnico, pero es algo muy importante porque al definir vivienda como un servicio económico de interés general, podamos ir a ese sistema coste/renta en la fijación de las rentas y que no se consideren ayudas de Estado o que no haya que comunicarlo como tal. Esto facilita considerablemente la inversión privada y va a tener un impacto importante. El plan europeo se basa fundamentalmente en la inversión privada para generar ese grueso de ese parque de vivienda en alquiler asequible