El debate sobre vivienda está entrando, por fin, en una nueva fase en Europa. Frente a planteamientos simplistas o puramente ideológicos, cada vez más países están asumiendo una realidad básica: garantizar el acceso a una vivienda asequible exige aumentar de forma decidida la oferta.
Ese cambio de enfoque resulta especialmente relevante porque durante demasiado tiempo el debate público en España ha girado más alrededor de cómo intervenir el mercado que de cómo generar más vivienda. Sin embargo, la realidad es contundente: cada vez hay menos vivienda disponible allí donde más se necesita, los precios continúan tensionados y amplias capas de renta media encuentran crecientes dificultades para acceder a una vivienda asequible.
El problema no es la falta de diagnósticos. El problema es seguir evitando la conclusión más evidente: sin un incremento masivo y sostenido de la oferta no habrá solución posible. Y eso exige abandonar prejuicios ideológicos y asumir que movilizar inversión privada no es una anomalía ni una concesión al mercado, sino una condición imprescindible para ampliar el parque de vivienda asequible.
En este contexto, la aprobación del nuevo Plan Estatal de Vivienda supone un avance positivo, pero claramente insuficiente. España arrastra un déficit estructural de vivienda que exige mucho más que medidas parciales o anuncios coyunturales: requiere una estrategia sostenida de aumento de oferta, seguridad jurídica y movilización de inversión a gran escala.
Los países europeos con políticas de vivienda más consolidadas han entendido que aumentar la oferta exige combinar inversión pública y capacidad de movilización del sector privado. El debate ya no está en si debe existir colaboración público-privada, sino en cómo diseñarla de forma eficaz para generar más vivienda asequible. Incluso gobiernos cuyo carácter progresista no está en duda, como el del Reino Unido, están impulsando ambiciosas políticas de incremento de oferta con objetivos masivos de construcción de vivienda, reformas urbanísticas y el desarrollo de una nueva generación de ciudades y grandes desarrollos residenciales. Todo ello acompañado, además, de importantes reformas de protección al inquilino. Es decir, más protección, sí; pero también más oferta.
Y precisamente ahí España necesita avanzar con mayor determinación. En este sentido, el nuevo Plan incorpora incentivos para fomentar el alquiler asequible, lo que supone un avance positivo. Pero todavía estamos lejos de contar con un modelo de alquiler asequible incentivado plenamente desarrollado, estable y previsible.
Ese debería ser uno de los grandes objetivos de la política de vivienda en España: construir un sistema capaz de atraer inversión y movilizar vivienda asequible a gran escala de manera sostenida. Porque sin oferta suficiente no habrá solución posible. Y para generar esa oferta resulta imprescindible crear un entorno de confianza que permita desarrollar proyectos a largo plazo.
Europa está además consolidando una concepción más amplia y operativa de la vivienda asequible en el ámbito de los Servicios de Interés Económico General (SIEG), incorporando también a hogares de renta media con dificultades de acceso. La adecuada incorporación de este marco en España puede convertirse en una oportunidad decisiva para dotar de seguridad jurídica y viabilidad económica a los modelos de alquiler asequible incentivado.
Precisamente, la seguridad jurídica es hoy uno de los elementos más determinantes. La vivienda en alquiler requiere inversiones intensivas y a largo plazo. Sin estabilidad normativa, sin reglas claras y sin coherencia regulatoria, será muy difícil atraer el capital necesario para aumentar el parque de vivienda asequible. La fragmentación de instrumentos y la incertidumbre regulatoria no solo ralentizan proyectos; también reducen la capacidad del sistema para responder a la urgencia social existente.
A ello se suma una cuestión de fondo que rara vez se aborda con suficiente claridad: en demasiadas ocasiones, los propietarios están asumiendo de facto una función de escudo social que debería corresponder al Estado a través de un parque público suficiente. Por eso, cualquier mecanismo de protección debe venir acompañado de sistemas de compensación claros, efectivos y adecuadamente dotados desde el punto de vista presupuestario. Solo así podrá garantizarse un reparto equilibrado de responsabilidades y preservar la confianza en el sistema.
El nuevo Plan Estatal de Vivienda avanza en la buena dirección. Pero la gravedad del problema exige ir mucho más allá. Será necesario reforzar la ambición presupuestaria, consolidar un modelo sólido de alquiler asequible incentivado y garantizar un entorno regulatorio estable que permita movilizar inversión y aumentar la oferta de forma sostenida.
Porque el diagnóstico ya no admite dudas: sin más vivienda —y sin más vivienda asequible— no habrá solución. Y el tiempo corre en contra.
Amb l’objectiu de generar confiança «i mobilitzar el parc d’habitatge cap al lloguer, amb seguretat jurídica, estabilitat normativa i diàleg constant», l’Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) ha obert una comissió permanent a Catalunya que lideraran Laura Fernández, directora general d’ASVAL, i Carlos Muñoz, representant a Catalunya. Com va recordar Helena Beunza, presidenta d’aquesta associació, ASVAL va néixer el 2020 amb l’objectiu de promoure un model d’habitatge transparent, professional i equilibrat que generi confiança entre ciutadans, institucions i actors del sector. «No és només un repte econòmic, sinó social, territorial i de cohesió, que exigeix rigor, responsabilitat i acords entre totes les parts de l’ecosistema de l’habitatge», ha explicat.
I és que, segons Beunza, «Catalunya compta amb entitats i professionals més sòlids que la resta d’Espanya, cosa que facilitarà la col·laboració. El repte és massa gran per abordar-lo en solitari i és un desafiament europeu: la Comissió Europea impulsa un pla d’habitatge assequible, reconeixent l’accés a l’habitatge com a gran problema del nostre temps». Carlos Muñoz va insistir que propietaris i inquilins «no són adversaris», sinó parts d’un mateix mercat.
El mercado del alquiler en Catalunya respira de media general algo mejor en los últimos años, pero con un persistente «desequilibrio entre la oferta nueva que entra en el mercado y la demanda que se genera«, según ha expuesto Josep Oliver, catedrático emérito de Economía Aplicada de la UAB, durante la presentación del estudio Los cambios en la accesibilidad al alquiler en Cataluña en 2024: mejora ligera y gran dispersión por niveles de ingresos, presentado este martes por la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) en el Colegio de la Abogacía de Barcelona.
Según los datos desglosados, la población ha aumentado en 600.000 personas entre 2016 y 2024 mientras que el nuevo parque de alquiler construido ha crecido en 70.000 viviendas. Además, «esta absoluta asimetría entre oferta y demanda no es un fenómeno transitorio, todas las previsiones de crecimiento demográfico del país apuntan a que estos 120.000 nuevos inmigrantes que llegan anualmente a Catalunya no se frenarán en los próximos años. Simplemente porque el mercado de trabajo, los necesita«, ha argumentado Oliver. A esto se le añade que la generación ‘baby boomer’ (50-67 años) se jubilará sin relevo nativo debido a la caída de la natalidad, forzando la necesidad de más inmigración incluso sin crecimiento económico. El peso de la población inmigrante en la ocupación catalana -ha continuado- supera ya el 30% (con datos de 2024), «con el 97% de los nuevos trabajos cubiertos por personas nacidas fuera de España».
En este contexto, Oliver ha explicado que la ratio media de alquiler sobre la renta familiar ha bajado (del 27% al 24%) porque los ingresos disponibles de los hogares arrendatarios crecen más con la economía (un 21% más). Ahora bien, ha advertido de las enormes desigualdades al analizar grupos específicos de población. De este modo, cuatro de cada diez hogares catalanes en alquiler gastan más del 30% de su renta al pago de la vivienda. «Mejora la media, pero se extiende el drama en los hogares de ingresos bajos. No es un mercado, hay que analizar diferentes mercados», ha dicho Oliver.
De un 45% a un 19%
Los datos presentados exponen que si se analiza el tercio con menos ingresos, los hogares destinan el 45% de los sueldos al alquiler mientras que en el tercio de más renta este porcentaje se reduce hasta el 19%. Los hogares con menos de 1.500 euros mensuales abonan el 44% de su renta en alquiler; si ganan menos de 1.000 euros, llega al 50%, quedándoles apenas el 35% tras gastos básicos como luz y agua. «¿Hay que aplicar la misma norma para quien paga el 45% de sus ingresos que para el que paga el 19%?», ha cuestionado Oliver, crítico con los controles generalizados de precios.
Gráfico sobre ingresos y alquileres.
El estudio -elaborado a partir de los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares, EPA y proyecciones poblacionales del INE- indica que las famílias que viven en pisos de alquiler han pasado del 22% del total en 2021 (672.000 hogares) al 29% en 2024 (unos 907.000 hogares) en Catalunya. Este aumento revela, a su vez, una marcada desigualdad: los ingresos medios de los hogares en alquiler son «sistemáticamente inferiores» a los de propiedad, con el 38% de las familias más pobres concentradas en régimen de alquiler debido a su menor riqueza acumulada.
Otro de los datos destacados en el informe presentado hace referencia al perfil de riesgo que domina en el tercio bajo de los ingresos: un 63% son inmigrantes (56% total alquiler); un 44%, dirigidos por mujeres; 57% unipersonales y notable presencia de mayores de 50 años. En esta línea, el autor del estudio ha señalado que los problemas de acceso de la gente joven es «sin duda un problema», pero no debe olvidarse tampoco que muchos de estos hogares son de personas de más de 50 años, «un inconveniente que se agravará cuando estas personas abandonen el mercado laboral y su nivel de ingresos disminuya».
La decana del Instituto del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona, Cristina Vallejo Ros, ha alertado durante su intervención que el acceso a la vivienda se ha consolidado como la principal preocupación ciudadana en Catalunya, agravada por la «sobrerregulación» de los últimos tres años, que ha tensionado el mercado inmobiliario sin resolver los problemas estructurales de oferta y demanda.
Vallejo ha aprovechado para reclamar «un pacto de Estado donde las fuerzas políticas dejen de lado su ideología y trabajen por una postura equilibrada sobre el derecho a la vivienda» con equidad entre propietarios e inquilinos, datos objetivos y consenso político a largo plazo. «Si cada vez que legislamos agrandamos el desequilibrio entre propietarios y arrendatarios, lo que seguro no encontraremos es esa seguridad jurídica que todos reclamamos», ha sentenciado.
Urgen a una solución para inquilinos y propietarios ante los datos que muestran una «asimetría» entre el crecimiento demográfico y la oferta de vivienda en la región
La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) ha creado una comisión permanente en Cataluña para «garantizar un mercado de alquiler con seguridad jurídica, tanto para propietarios como para inquilinos».
Lo ha anunciado este martes en la sede del Illustre Collegi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB), cuya decana, Cristina Vallejo, ha manifestado que el acceso a la vivienda se ha consolidado como la primera preocupación de los ciudadanos, en concreto, en Cataluña, que ha atribuido a una «sobrerregulación» en los últimos tres años. «Necesitamos un Pacto de Estado donde las fuerzas políticas dejen de lado su ideología y trabajen por el derecho a la vivienda», ha reivindicado la decana en declaraciones recogidas por Europa Press. Y ha subrayado que desde el ICAB se han planteado varias propuestas legislativas en este sentido.
El economista Josep Oliver, catedrático emérito de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), ha presentado un informe sobre los cambios en la accesibilidad al alquiler en Cataluña en 2024 y ha manifestado que existe una «asimetría» entre el crecimiento demográfico y la oferta de vivienda. Los datos reflejan un fuerte aumento de familias en alquiler en la región entre 2021 y 2024, pasando del 22% al 29% del total (de 670.000 a 907.000), lo que sitúa el alquiler catalán entre 2018 y 2024 en el entorno del 24% del total español. Detrás de este «choque de demanda» está como base fundamental la inmigración.
Más del 40% de los hogares destina más del 30% de sus ingresos totales a pagar el alquiler, explican los expertos: los hogares más pobres (de ingresos inferiores a 1.500 euros al mes) pagan de media un 44% de su renta, frente a los que ingresan más de 3.000 euros, que destinan un 19%.
Asimismo, existe una mayor dificultad de accesibilidad para el 33% de las familias de menos ingresos, unipersonales y las presididas por personas de referencia que son inmigrantes, mujeres o que tienen más de 50 años.
Confianza y seguridad jurídica
La presidenta de Asval, Helena Beunza, ha recordado que si bien la entidad nació en 2020 y ya estaba presente en Cataluña, la voluntad ahora con esta comisión es fortalecer su presencia y colaborar con todas las instituciones para contribuir a un modelo que genere «confianza» para los ciudadanos, las instituciones y todos los actores implicados en el mercado de las viviendas de alquiler.
Ha añadido que el acceso a la vivienda es «uno de los más grandes desafíos de nuestro tiempo» y ha recordado que desde Europa se deben impulsar políticas, las soluciones se deben construir desde el territorio y, en este sentido, ha reclamado seguridad jurídica, estabilidad normativa y diálogo.
Carlos Muñoz, el delegado de Asval en Cataluña, ha subrayado que «propietario e inquilino no son adversarios» y que lo que se necesita es encontrar un equilibrio, por lo que uno de los ejes del trabajo de la asociación pivota en torno a la seguridad jurídica. «Necesitamos un marco jurídico claro, estable y previsible, que se traduzca en confianza para todo el mundo», ha reclamado, y ha insistido en que propietarios e inquilinos comparten un interés común: que el mercado de alquiler funcione.
Además, sobre el decreto que contempla la prórroga de los contratos de alquiler, ha dicho que no se convalidará y que no contribuye a la seguridad jurídica, lo que generará «conflictividad», que es lo que no quieren ni propietarios ni inquilinos.
Por último, la directora general de Asval, Laura Fernández, ha señalado que la entidad es útil y necesaria en Catalunya y ha insistido en que pese a ser una asociación joven ha conseguido tener un «impacto real». En este sentido, ha puesto en valor que Asval participe en el Consell Assessor de l’Habitatge de Catalunya y que colabore con AMB y con el Institut Català d’Energia, entre otros, y ha dicho que la asociación no está para la foto, sino para trabajar y ofrecer propuestas que mejoren la situación actual del mercado.
El ‘lobby’ de los propietarios con viviendas en alquiler ha participado en una reunión de la Comisión Europea sobre la materia
El ‘lobby’ de propietarios con vivienda en alquiler, Asval, ha participado en la reunión de trabajo organizada por la Comisión Europea Housing Task Force en el marco del primer Plan Europeo de Vivienda Asequible. Durante el encuentro, en el que han participado las principales asociaciones europeas y nacionales en materia de vivienda, la asociación ha compartido su visión sobre el mercado del alquiler, y ha mostrado su voluntad a contribuir en el diseño de futuras iniciativas europeas, como el propio Plan Europeo de Vivienda.
Durante la sesión, la directora general de Asval, Laura Fernández, ha recordado la importancia de generar un marco regulatorio estable, fomentar la colaboración público-privada y promover medidas que incrementen la oferta de vivienda asequible de forma sostenible.
«Apoyamos plenamente el objetivo de garantizar el acceso a una vivienda asequible. Sin embargo, la evidencia en varios mercados europeos demuestra que las políticas excesivamente restrictivas —como los controles rígidos de alquiler o las limitaciones desproporcionadas a la actividad de alquiler— pueden ser contraproducentes. En lugar de mejorar la asequibilidad, a menudo reducen la oferta, desalientan la inversión y acaba perjudicando a los mismos hogares que pretenden proteger». ha defendido Fernández durante su intervención.
Asimismo, la directora general de Asval ha pedido un gasto público adecuado en vivienda y que las adminstraciones se basen en datos reales y transparentes a la hora de tomar decisiones. «Las políticas deben diseñarse cuidadosamente, ejecutarse con precisión y contar con mecanismos sólidos para mitigar las consecuencias no deseadas», ha dicho, al mismo tiempo que ha priorizado la seguridad jurídica como pilar fundamental para el mercado.
El Gobierno lanzó unas zapatillas en 2006 para que los jóvenes «patearan las calles» para encontrar vivienda; hoy esa generación ha sido expulsada del mercado y sube al 67% el porcentaje de jóvenes que vive con sus padres.
«Obviamente no podemos conseguirte casa, pero de momento te ayudamos a buscarla». María Antonia Trujillo, la primera ministra de Vivienda de España, presentó exultante esa mañana de 2006, hace ahora 20 años, una de las campañas más recordadas -y discutidas- de la historia inmobiliaria de nuestro país. Se trataba de las Kelifinder, unas zapatillas deportivas para que los jóvenes, que decían no encontrar casa a precios asequibles, «se patearan las calles» para lograrlo.
La iniciativa apadrinada por el Consejo de la Juventud, pero financiada íntegramente por el Ministerio, recogía la estela de otras políticas enfocadas a la facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda de Trujillo, como las «soluciones habitacionales» y la construcción de los ya célebres «minipisos».
El Gobierno decidió regalar 10.000 pares de zapatillas Kelifinder y lanzó una gran campaña publicitaria en televisiones, radios y periódicos para dar a conocer un portal informativo enfocado a los jóvenes. Su tesis era simple: las ayudas estaban ahí, sólo había que patear las calles y encontrar la vivienda perfecta. El 90% de los jóvenes que conseguían emanciparse, dijo Trujillo, durante la presentación de las Kelifinder, lo hacían gracias a ayudas de su plan de vivienda, sólo había que «encaminarlos».
Vivía la ministra aquellos días de 2006 (y todo el país, por ser justos) de espaldas a la gran hecatombe inmobiliaria que dos años después cambiaría el horizonte para siempre. Eran otros tiempos. España se encontraba en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. Se construía más vivienda que en Alemania, Francia e Italia juntos, y el mercado giraba casi exclusivamente en torno a la compraventa, especialmente de obra nueva. El alquiler era residual: apenas representaba un tercio de las búsquedas en los portales inmobiliarios y no era la opción preferida, pese a ser sensiblemente más barato.
La situación de los jóvenes ya era delicada entonces, aunque aún no se vislumbraba su actual expulsión del mercado. En 2004, un 48,5% de los españoles de entre 25 y 29 años vivía con sus padres. Hoy esa cifra se ha disparado hasta el 66,6%, según el último dato de Eurostat, que sitúa ese porcentaje en la UE estable en torno al 41% en los últimos 15 años. España ha pasado de ser el decimoquinto país con más jóvenes sin emancipar en la UE a ocupar el séptimo puesto, consolidando una brecha de cuatro años respecto a la media europea, donde los jóvenes se marchan de casa a los 26 mientras aquí lo hacen ya pasados los 30 años.
Santiago Calvo, doctor en economía por la Universidad de Santiago y profesor en la Universidad de las Hespérides es tajante al respecto: «No es que los jóvenes españoles quieran quedarse en casa de sus padres. Es que el mercado no les deja elegir». Calvo señala una «razón aritmética» demoledora: el indicador de accesibilidad de Banco de España (los años de renta bruta necesarios para comprar una casa tipo) casi duplica hoy los niveles de los años 90. «Comprar una vivienda cuesta hoy casi el doble que en los 90… Llevamos más de dos décadas por encima de lo que históricamente se consideraba normal», advierte.
El cambio de paradigma es total. En 2004, casi la mitad de los jóvenes (47,7%) vivía en propiedad; hoy, esa relación se ha invertido y el 49,8% debe recurrir al alquiler. Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, recuerda que en la época de las Kelifinder el alquiler era una opción minoritaria y mucho más asequible: «En aquel momento todo el foco del mercado, de las administraciones y de los medios, estaba puesto en el mercado de compraventa… Alquilar una vivienda en Madrid en marzo de 2006 era un 40% más barato que comprarla».
Sin embargo, ese refugio se ha vuelto ahora el principal foco de tensión. Según Iñareta, «arrendar una vivienda en España resulta hoy un 62% más caro que en el primer trimestre de 2006». En capitales como Madrid o Barcelona los precios del alquiler se han incrementado un 49% y un 42%, respectivamente, muy por encima de lo que se ha encarecido la compraventa, con precios un 30% de media en el país por encima ya de los que había cuando se lanzaron las Kelifinder.
De alquiler sabe mucho Helena Beunza, presidenta de Asval, la asociación que aglutina a los propietarios de viviendas en alquiler, y quien fuera directora general de Vivienda en la primera legislatura de Pedro Sánchez. «En las últimas dos décadas, el modelo de vivienda en España ha vivido una transformación profunda. Hemos pasado de un sistema centrado casi exclusivamente en la propiedad a otro en el que el acceso a la vivienda -especialmente a través del alquiler- y las nuevas fórmulas habitacionales han ganado un protagonismo incuestionable», apunta. Para Beunza, este cambio no es casual y responde a una realidad social y económica distinta, marcada por una menor capacidad de compra, una mayor movilidad laboral y la necesidad, «cada vez más evidente, de una colaboración público-privada eficaz para generar oferta suficiente».
El futuro pasa, según la presidenta de Asval, «por la progresiva europeización de las políticas de vivienda en España». «Avanzamos hacia un modelo en el que el alquiler asequible y la rehabilitación del parque construido serán los pilares fundamentales, alineándonos con las mejores prácticas europeas. La clave estará en garantizar la financiación de estas dos líneas de actuación, imprescindible para consolidar un sistema más equilibrado, sostenible y verdaderamente accesible», apunta.
Aunque este arranque de 2026 hemos empezado a ver cierta fatiga en el ritmo de subida de los precios de la vivienda y en el volumen de compraventas, lo cierto es que la escalada se ha acelerado en los últimos meses. Para María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa, se ha creado una «dualidad» insostenible en el mercado. «Estamos ante un hito histórico… observamos cómo el mercado ha completado un ciclo de 20 años para situarse en un nuevo escenario de máximos». Y para Matos, el dato más alarmante es la velocidad a la que lo ha hecho en el último año: «Un salto del 26% en el precio nacional en apenas 12 meses, un ritmo de aceleración que no habíamos visto en toda la serie histórica».
Para el catedrático de Economía de la Universidad de Granada y director del área financiera y de digitalización de Funcas, Francisco Rodríguez, el cambio ha ido mucho más allá de una cuestión cuantitativa. «Hace veinte años se popularizó la idea de las Kelifinder, como si el acceso a la vivienda dependiera esencialmente del esfuerzo individual: buscar más, caminar más, insistir más. Aquella imagen, que entonces ya resultaba discutible, tenía algo revelador: desplazaba un problema estructural hacia el comportamiento del individuo».
Dos décadas después, a ojos de Rodríguez, «hemos sustituido las zapatillas por algoritmos», ya que se han reducido casi a cero los costes de búsqueda y se ha multiplicado la información disponible para el ciudadano. Sin embargo, el diagnóstico de fondo sigue siendo el mismo para este economista: «No es un fallo de búsqueda, sino de mercado y la brecha entre oferta y demanda persiste, y en muchos casos se ha intensificado».
«Lo que ha cambiado no es la naturaleza del problema, sino la forma de experimentarlo. Antes el coste era físico; hoy es cognitivo y competitivo. Podemos ver más viviendas que nunca, comparar en tiempo real y reaccionar con rapidez, pero acceder a ellas sigue siendo extraordinariamente difícil. La fricción no ha desaparecido: simplemente se ha trasladado, de los pies a las expectativas», concluye Rodríguez.
Pese a que la España de 2006, aquella de las Kelifinder y los minipisos de Trujillo, y la de hoy se parecen poco, todavía se perciben ciertos paralelismos. «Una de las similitudes entre ambos momentos es la ceguera y la negativa de las administraciones para reconocer el fracaso de sus políticas», acota el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta. «En 2006, como ahora, desde las administraciones públicas también se trataba de menospreciar y se acusaba de agoreros a quienes denunciamos, ya a finales de 2004 mediante la edición del libro La burbuja inmobiliaria, que el sector se acercaba peligrosamente a una burbuja. En aquel momento la polarización también estaba presente, enfrentando a ‘burbujistas‘ y ‘nuncabajistas‘. El tiempo, claro, dio la razón a los primeros».
Los microdatos de la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España afloran una dinámica perversa que se ha ido haciendo más grande generación tras generación. Y es que las cohortes de población nacidas antes de 1965 llegaron a tasas de propiedad de una vivienda superiores al 80% en la etapa central de su vida y las mantuvieron estables. La nacida entre 1966 y 1975 fue la primera que no consolidó ese patrón, aunque llegó al 79% en torno a los 40 años, sin seguir subiendo. Los nacidos entre 1976 y 1985 partieron ya de posiciones más bajas, alcanzando el 62% a los 30 años y se estabilizaron en torno al 67-71%.
La gran brecha llego con los nacidos entre 1986 y 1995, los que hoy tienen entre 31 y 40 años. A los 26 años, solo el 32% era propietario, diez puntos menos que la cohorte anterior a esa misma edad. Con 36 años llegan el 45%. Si esta tendencia se mantiene, esta generación alcanzará a los 45 años con una tasa de propiedad entre 20 y 25 puntos por debajo de lo que tenían sus padres a la misma edad.
Desde aquellas Kelifinder, España lleva 20 años construyendo menos vivienda de la que necesita. «El control de alquileres, lejos de abaratar el acceso, ha expulsado oferta del mercado en las zonas donde se ha aplicado», advierte Santiago Calvo. «Lo que hace falta, más construcción, menos burocracia, más seguridad jurídica para los arrendadores, no tiene el atractivo político de una medida visible a corto plazo. Pero es lo único que ha funcionado históricamente en los países donde los jóvenes pueden emanciparse a los 22 años y pagar un alquiler razonable. No hay secreto ni modelo exótico: hay suelo, hay permisos y hay viviendas», advierte.
En España, el debate sobre la vivienda ha estado durante demasiado tiempo atrapado entre el corto plazo y la fragmentación. Sin embargo, la magnitud del problema exige un cambio de enfoque: dejar de tratar la vivienda como una cuestión coyuntural y empezar a abordarla como un reto estructural con profundas implicaciones económicas, sociales y de competitividad.
En este contexto, el lanzamiento del pliego del fondo soberano «España Crece» representa una iniciativa relevante. No solo por el volumen de recursos movilizados, sino por lo que implica en términos de política económica: la entrada decidida del Estado como catalizador de la inversión privada a gran escala en vivienda en alquiler asequible.
El diseño del fondo apunta a movilizar millones de euros y a impulsar la construcción de hasta 15.000 viviendas anuales. Más allá de las cifras, lo verdaderamente significativo es el cambio de lógica: pasar de medidas regulatorias aisladas a instrumentos financieros capaces de incidir sobre la oferta.
Porque si algo ha demostrado la evolución reciente del mercado es que el principal desequilibrio no está en la demanda, sino en la escasez estructural de vivienda disponible.
Vivienda: un problema económico, no solo social
La falta de vivienda asequible ya no es únicamente un desafío social. Es también un factor que impacta directamente en la economía: limita la movilidad laboral, reduce la capacidad de atracción de talento, presiona los salarios y afecta a la competitividad de las ciudades.
España produce actualmente muchas menos viviendas de las que necesita, mientras que su parque de vivienda social sigue siendo significativamente inferior al de los principales países europeos. El resultado es un mercado tensionado, con precios al alza y una creciente dificultad de acceso, especialmente en los grandes núcleos urbanos.
Este diagnóstico es compartido a nivel europeo. El reciente informe aprobado por el Parlamento Europeo sitúa la vivienda como una prioridad estratégica, alertando de que la escasez de oferta y el incremento sostenido de precios están afectando ya a amplias capas de la población, incluida la clase media.
La respuesta europea es clara: aumentar la oferta mediante inversión, facilitar la colaboración público-privada y mejorar la eficiencia regulatoria. En definitiva, tratar la vivienda como una infraestructura económica básica.
El fondo España crece introduce un elemento que hasta ahora había sido insuficiente en España: la utilización de instrumentos financieros para hacer viable la promoción de vivienda asequible.
El principal reto del sector no es técnico, sino económico. En muchos casos, los costes de construcción, financiación y suelo no son compatibles con los niveles de renta del alquiler asequible. Esto genera un gap que el mercado, por sí solo, no puede cubrir. Aquí es donde el fondo puede jugar un papel decisivo. A través de préstamos a largo plazo, esquemas de coinversión o mecanismos de reducción de riesgo, es posible hacer viables proyectos que hoy no lo son.
Este tipo de instrumentos no son nuevos. Se utilizan desde hace años en otros países europeos para movilizar capital institucional hacia la vivienda asequible, un segmento que, bien estructurado, ofrece rentabilidades estables y predecibles a largo plazo.
La colaboración público-privada como condición necesaria
Uno de los aciertos del planteamiento es su vocación de colaboración público-privada. La dimensión del déficit de vivienda en España hace inviable una solución exclusivamente pública. Según el Banco de España, tenemos un déficit acumulado de 800.000 viviendas.
El capital privado —incluyendo inversores institucionales, entidades financieras y promotores— es imprescindible para escalar la producción de vivienda. Pero para que ese capital fluya, es necesario un entorno adecuado.
Esto implica, en primer lugar, estabilidad regulatoria. La inversión a largo plazo requiere marcos previsibles, donde los riesgos sean gestionables y las reglas del juego no cambien de forma abrupta.
En segundo lugar, seguridad jurídica. La protección equilibrada de propietarios e inquilinos es esencial para fomentar la oferta.
Y, en tercer lugar, rentabilidad ajustada al riesgo. La vivienda asequible no es un activo especulativo, pero debe ofrecer retornos razonables para atraer inversión sostenida.
Los cuellos de botella pendientes
El éxito del fondo del ICO no dependerá únicamente de su diseño financiero. Existen cuellos de botella estructurales que pueden limitar su impacto si no se abordan de forma paralela.
El primero es la burocracia. Los plazos de desarrollo urbanístico y concesión de licencias siguen siendo excesivos, lo que retrasa la puesta en marcha de proyectos y encarece los costes.
El segundo es la disponibilidad de suelo finalista. Sin una política activa de movilización de suelo, la capacidad de aumentar la oferta será limitada.
El tercero es la fragmentación competencial. La coordinación entre administraciones es imprescindible para evitar duplicidades, retrasos y falta de coherencia en las políticas.
Y el cuarto, no menos importante, es la continuidad. La vivienda requiere políticas sostenidas en el tiempo. Los instrumentos financieros deben tener vocación de permanencia para generar confianza en el mercado.
De la oportunidad a la ejecución
El fondo del ICO es, en definitiva, una buena noticia. Representa un cambio de enfoque necesario, pero su éxito no está garantizado. Dependerá de su ejecución, de su capacidad para atraer inversión y de las reformas que lo acompañen.
España necesita aumentar de forma significativa su parque de vivienda asequible. Y para ello, es imprescindible combinar inversión, seguridad jurídica y eficiencia administrativa.
Si conseguimos como país articular estos elementos, estaremos ante un instrumento transformador. Si no, corremos el riesgo de que se quede en una iniciativa ambiciosa, pero insuficiente.
Europa ya ha marcado el camino. Ahora nos toca a nosotros recorrerlo.
La respuesta a la crisis energética no puede pasar por reducir la oferta de vivienda ni por alejarse del enfoque europeo basado en estabilidad y aumento del parque de alquiler
La escalada del conflicto en Oriente Medio ha reactivado las tensiones energéticas y la presión inflacionaria en Europa, obligando a los gobiernos a actuar con rapidez para proteger a los hogares más vulnerables. En este contexto, España ha optado por intervenir directamente el mercado del alquiler mediante un real decreto-ley que limita la actualización de rentas y establece prórrogas obligatorias de contratos.
La urgencia de la respuesta no debe impedir un análisis riguroso de su contenido y de sus efectos previsibles.
La experiencia demuestra que este tipo de intervenciones, lejos de mejorar el acceso a la vivienda, terminan reduciendo la oferta disponible y excluyendo a los hogares más vulnerables. Ante mayores restricciones e inseguridad jurídica, muchos propietarios optan por retirar viviendas del mercado o no incorporarlas. El resultado es un mercado más pequeño, menos accesible y más excluyente.
Las medidas adoptadas son, además, de gran alcance. La limitación de la actualización de rentas al 2% hasta finales de 2027 y la introducción de prórrogas obligatorias de contratos de hasta dos años suponen una intervención directa tanto en los precios como en la duración contractual del alquiler, alterando de forma sustancial su funcionamiento.
Este enfoque presenta, además, un rasgo relevante: no se articula a través de instrumentos focalizados en los hogares en situación de vulnerabilidad, sino mediante medidas de carácter general que afectan al conjunto del mercado, con independencia de la situación económica de arrendadores y arrendatarios. Ello refuerza su impacto sobre la oferta disponible y limita su eficacia desde el punto de vista distributivo.
A ello se añade un elemento que no debería pasarse por alto. Incluso si este real decreto-ley no llegara a ser convalidado, su mera aprobación ya genera efectos relevantes. La introducción de medidas de esta naturaleza incrementa la percepción de riesgo regulatorio, introduce ruido y retrasa decisiones de inversión. En un mercado especialmente sensible a la seguridad jurídica, esto tiene un impacto inmediato: menor disposición a poner vivienda en alquiler y mayor cautela por parte de los propietarios. Es decir, efectos contractivos sobre la oferta incluso antes de su aplicación efectiva.
Frente a esta intervención, los países de nuestro entorno están adoptando una estrategia distinta. La respuesta europea se está centrando en el origen del problema -el shock energético- mediante el apoyo a los sectores más afectados.
En materia de vivienda, la línea es clara: mantener la estabilidad regulatoria y evitar medidas que puedan deteriorar la oferta. Incluso en aquellos países con sistemas de control más desarrollados, no se están introduciendo nuevas capas de intervención que agraven la escasez existente. De hecho, países como Irlanda, que han aplicado controles de rentas en los últimos años, están introduciendo mecanismos de flexibilidad para corregir su impacto sobre la oferta, evitando así una mayor contracción del mercado, eliminando las zonas de mercado tensionado y permitiendo que los nuevos contratos se realicen a precios de mercado.
Este enfoque responde a una orientación estratégica que también se consolida a nivel comunitario. La agenda europea de vivienda se basa en aumentar la oferta, movilizar inversión, reforzar la colaboración público-privada y garantizar seguridad jurídica. El objetivo es ampliar el mercado de vivienda asequible, no restringirlo.
En este contexto, las medidas adoptadas en España no solo resultan ineficaces desde el punto de vista económico, sino que nos sitúan en una posición de divergencia respecto al marco europeo. Una divergencia que debilita nuestra capacidad para atraer inversión y dar respuesta a un problema estructural.
La vivienda es un pilar esencial de la cohesión social y del desarrollo económico. Precisamente por ello, no puede convertirse en el terreno de políticas que, lejos de resolver el problema, lo agravan.
Hoy más que nunca, España necesita alinearse con la estrategia europea: proteger a las personas sin erosionar el mercado, garantizar estabilidad regulatoria y apostar por un crecimiento sostenido de la oferta de vivienda asequible.
No es momento de tomar atajos que reducen el mercado. Es momento de reforzarlo.
Porque cuando el mercado se reduce, la exclusión aumenta.
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Helena Beunza es presidenta de la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval).
La presidenta de la asociación de propietarios del alquiler y ex secretaria general de Vivienda del Gobierno pide volcarse en construir vivienda en alquiler asequible y alerta de la indefensión del pequeño propietario.
¿Cómo de grave es el problema de la vivienda en nuestro país?
Es grave. No estamos ante un problema coyuntural de precios, estamos ante un problema estructural de falta de vivienda y esto se soluciona solamente con medidas estructurales de largo plazo y medidas que cuesta su implementación. Es necesario centrarse en el incremento de la oferta de vivienda asequible. Y esto lo dicen la OCDE y los expertos de la Comisión Europea: hay que generar masivamente vivienda asequible.
Eso necesita una gran inversión.
Para eso necesitamos el capital privado, tanto el que tiene lucro limitado como el sin ánimo de lucro. Piensa que hay una previsión ya demográfica de que seremos 53 millones en el 2030 y después, hasta el 2039, se sumarán otros 3,7 millones más. De manera que ya no es que partamos del déficit ya establecido en 700.000 viviendas, sino que ese déficit cada año va subiendo y no estamos creciendo, obviamente, al ritmo necesario en generación de vivienda.
Usted estuvo en la sala de máquinas del Gobierno: fue secretaria general de Vivienda entre 2018 y 2020, ¿ve la crisis hoy peor que al llegar?
Hoy es más grave porque ese déficit de vivienda se va acumulando y además porque las previsiones demográficas también han cambiado mucho. España es un país que va a recibir mucha gente en los próximos años. Nuestra economía necesita de esta inmigración, pero tenemos que ser capaces de darles una solución habitacional. La necesitan tanto los jóvenes españoles como las personas que están viniendo al país. Y no lo estamos consiguiendo.
Se han puesto ya algunas medidas, como límites a los precios. ¿Cómo diría que están funcionando?
Empezamos a poder hacer un balance porque ya hay datos de varios trimestres acumulados. Es cierto que ha habido un descenso en los precios, un descenso que cada vez va siendo más limitado, pero que viene fundamentalmente causado porque el stock que se está poniendo en alquiler cada vez es de menor tamaño y de peor calidad. Estos controles de precios, tal y como se han definido, lo que están generando es una reducción del stock de vivienda en alquiler y que la que se está poniendo en alquiler sea más pequeña y peor.
Dice «tal y como se han definido», ¿podían haberse diseñado límites de una manera más adecuada?
Otros países que han establecido medidas de control de precios lo han hecho siempre como algo muy definido tanto en el tiempo como en el espacio y lo han acompañado, además, de una dotación presupuestaria muy amplia para impulsar la oferta y contrarrestar efectos perniciosos. Aquí, de momento, no hemos visto medidas que hayan conseguido incrementar la oferta.
¿Y dotación presupuestaria?
Creo que hay una voluntad palpable de incrementar la consignación presupuestaria de vivienda, pero partimos de una situación muy lejana a la del resto de países que sí que tienen este control de precios. Es decir, el gasto medio en vivienda por habitante en nuestro país, según los datos del Ministerio, está en 34 euros por vivienda. En Irlanda, por ejemplo, que también ha tenido medidas de control, hay un gasto medio de alrededor de 360 euros. Estamos, por tanto, todavía muy lejos.
El escaso parque público no es contrafuerte, ¿no?
Efectivamente, también afecta el escaso parque público que tenemos. Estamos legislando como si tuviésemos un gran parque de vivienda, pero realmente estamos ejecutando las políticas con un parque muy lejano al de los países de nuestro entorno. ¿Qué ocurre? Que al final los propietarios se han convertido en el escudo social. Se les están imponiendo una serie de cargas para solucionar una situación que debería de ser responsabilidad del Estado.
Las medidas de control de precios se están aplicando en unas CCAA, con Cataluña a la cabeza, pero no en otras. ¿Se ha generado otra brecha social, dos Españas, en vivienda?
Desde luego se está generando una situación muy diferente respecto a la inversión y la generación de vivienda en alquiler asequible en función de esta situación. ¿Por qué? Porque para generarla necesitamos inversión privada. Con solo inversión pública no se va a conseguir y la privada tiene una retracción en aquellas zonas donde se está aplicando el control de precios. Cualquiera que tenga un amigo o un familiar que ha buscado piso de alquiler en Barcelona sabe perfectamente cuál es esta situación. Ya no es lo que digan los portales, es lo que están viviendo las familias y los jóvenes en sus propias carnes. Es una situación muy compleja porque, a la vez que se están estableciendo estas dos realidades, también estamos viendo otro movimiento, la centralización.
¿A qué se refiere?
Estamos acudiendo a una situación de centralización de las políticas de vivienda, en la gestión y la ejecución. Creo que esto merece una reflexión cuando hay voces alertando de que es necesario que mantengamos la Europa de las regiones, el municipalismo, etcétera, etcétera. Es cierto que es necesario que exista una normativa común a nivel nacional, pero también es cierto que estamos en un país descentralizado en el que las políticas de vivienda son exclusivas de las comunidades autónomas.
¿Percibe un deterioro en la sensación de seguridad jurídica a ojos de los inversores?
Se está generando una situación de inseguridad, no solo ya respecto a los inversores, sino también respecto del pequeño propietario. Este es esencial para generar oferta de una manera rápida y para que ponga su vivienda en alquiler, necesitamos que tenga esa sensación de seguridad y de estabilidad, sensación de protección del derecho de propiedad. Y respecto del inversor institucional, noticias como, por ejemplo, la falta de protección de la vivienda en los casos de ocupación o la lentitud de nuestros procesos, no ayudan. La necesidad que tenemos de flexibilizar y de agilizar todos los procedimientos administrativos está actuando como una losa sobre nuestra competitividad y capacidad de innovación.
Esta semana el Ejecutivo ha planteado una medida para cubrir posibles impagos de jóvenes o familias vulnerables. ¿No es positiva?
Esta es una iniciativa que ya se anunció a principios de año. Toda iniciativa que parta de la protección del propietario para nosotros es positiva, pero es necesario que vaya bien acompañada de una clara consignación presupuestaria y de un mecanismo que realmente cumpla la finalidad para la que ha sido creado.
¿Por qué no les convence el índice al que se referencian los precios?
El Serpavi, que es el sistema del índice de precios que va a ser necesario, no es un índice de mercado, esto ya se ha reconocido por el Banco de España y numerosos estudios técnicos. Es un índice, en su caso, de asequibilidad y por lo tanto, políticamente, no se puede utilizar diciendo que el que alquile por debajo del Serpavi estará protegido, porque eso no significa que alquile por debajo del mercado. Es un índice de asequibilidad con datos de hace dos años y que tampoco es transparente.
Casa 47 ya opera. ¿Era necesaria una empresa pública estatal?
Yo siempre he sido defensora del sector público. Fui vicepresidenta de la Asociación de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo y fui directora general de la entidad pública empresarial en la Comunidad Valenciana. Conozco perfectamente cómo funciona el sector público. Lo realmente necesario es que tengamos un sistema jurídico por el que estas empresas puedan gestionar los parques públicos y generarlos de una manera ágil.
¿Qué hace falta para eso?
Hay cuatro o cinco puntos de dolor, que son fundamentales, como determinadas modificaciones en la ley de subvenciones o en la ley de contratos, que de verdad facilitarían que todas las empresas públicas que hay en España, que son muchísimas, y que llevan prestando y promoviendo vivienda desde hace muchísimo tiempo, pudieran de verdad poner toda su maquinaria en funcionamiento. Lo que hace falta es que todos municipios y CCAA pongan la maquinaria a trabajar y para eso es necesario escucharlos y dotarlos de los mecanismos necesarios para que la colaboración público privada de estas empresas sea ágil y una realidad. Es decir, que el sector público actúe, por un lado, pero también que actúe como impulsor de la inversión privada. El capital público debe conseguir movilizar inversión privada y acompañarla.
¿Qué podemos esperar de los precios en 2026? ¿Seguirán subiendo?
Como la situación en la que estamos es un desajuste entre la oferta y la demanda, lo natural es que siga un incremento de los precios hasta que seamos capaces de generar esta oferta de vivienda en alquiler asequible o incluso de vivienda en propiedad asequible. Lo cierto es que la capacidad de los españoles está llegando a un límite que va más allá de lo razonable. Y esto no es beneficioso para nadie, ni para el sector público, ni para el privado, ni para los propietarios, ni para los inquilinos. Va a seguir creciendo el precio, pero de una manera más comedida.
Las cifras de ocupación oscilan mucho según a quien se pregunta…
Cuando se miran los datos de fuerzas y cuerpos de seguridad, puede parecer que ya no hay tanta ocupación, pero lo que está ocurriendo es que si se acude a la institución jurídica que debería solucionar los problemas de ocupación, nos encontramos con procedimientos que pueden tardar 18 o 24 meses. ¿Por qué? Porque se basa todo en la existencia de un informe de servicios sociales sobre la vulnerabilidad de la familia.
¿Y no lo ve necesario?
Obviamente, es necesario discernir quién es vulnerable y quién no. Y al que es vulnerable, darle la protección que se merece. Pero los servicios sociales no están preparados para emitir todos estos informes y el sistema no está funcionando. Por lo tanto, los particulares, y eso se ve claramente en la encuesta anual que hacemos, no acuden al sistema judicial para defender su propiedad, sino que llegan a acuerdos con los okupas o intentan soluciones ajenas a las instituciones jurídicas. Y eso, desde luego, es muy preocupante.
Con esta necesidad que tenemos, ¿cómo se puede explicar al ciudadano el bloqueo de la ley del suelo?
Es el fiel reflejo de la polarización política en la que nos encontramos. Es un texto con unas medidas consensuadas con el que, además, el sector privado no solo está de acuerdo, sino que ha impulsado que se apruebe. Y no conseguimos sacarlo hacia adelante. Esto merece una importante reflexión por parte de todos.
¿Qué medidas fiscales echa de menos para estimular la oferta?
La recaudación de los impuestos sobre vivienda y patrimonio llega en España a un 12 o un 14% cuando el gasto público está en un nivel tan bajo. Es decir, tenemos un sistema fiscal que grava la vivienda en lugar de impulsar la generación de la vivienda asequible. Hay una batería de medidas sobre las que también existe unanimidad, como es trabajar con el IVA, avanzar en la deducción del IRPF y en los impuestos societarios. Hay que conseguir que ese capital se destine a generar alquiler asequible.
¿Qué espera del plan de Vivienda que la Comisión Europea presentará este martes?
Lo veo muy interesante. Creo que realmente vamos a un cambio de paradigma.
¿En qué sentido?
La vivienda se va a ver como infraestructura social necesaria de los países, al igual que la energía u otras cuestiones fundamentales.
¿Y qué implica?
Parece algo muy técnico, pero es algo muy importante porque al definir vivienda como un servicio económico de interés general, podamos ir a ese sistema coste/renta en la fijación de las rentas y que no se consideren ayudas de Estado o que no haya que comunicarlo como tal. Esto facilita considerablemente la inversión privada y va a tener un impacto importante. El plan europeo se basa fundamentalmente en la inversión privada para generar ese grueso de ese parque de vivienda en alquiler asequible
La moratoria que suspende los procedimientos de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional sigue en vigor en España hasta el 31 de diciembre de este año y desde Podemos han pedido al Gobierno prorrogar esta medida y hacerla permanente. Desde ASVAL (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler) advierte de que prolongar la moratoria una vez más supondría profundizar en la inseguridad jurídica, erosionar el derecho de propiedad y frenar aún más la oferta de viviendas en alquiler, en un momento en que el mercado ya presenta niveles mínimos de disponibilidad y tiempos de recuperación de inmuebles superiores a los 20 meses.
La asociación, que representa a más de 6.000 asociados, tanto institucionales como particulares, destaca que lo que nació como una medida excepcional durante la pandemia se ha mantenido en España de forma casi estructural, a diferencia de la mayoría de países europeos, que la retiraron gradualmente a medida que la situación sanitaria y económica se normalizaba.
Asval destaca que a finales de 2024 un 12% de los procedimientos judiciales en España se habían suspendido, una cifra muy alejada de los más de 58.000 lanzamientos evitados que estima el Observatorio Desca para el periodo 2020-2024.
La patronal considera que estas diferencias metodológicas muestran la cara menos visible de la moratoria: el auge de las soluciones extrajudiciales, que se han convertido en la vía principal, en un 80% de los casos, para que los propietarios recuperen sus viviendas. Estos acuerdos, generalmente acompañados de condonación de deuda o incentivos económicos, ilustran, según la organización, «la quiebra de la confianza en el sistema judicial» y el temor de los propietarios a quedar atrapados en procedimientos que se extienden por más de 20 meses de duración.
El informe de ASVAL recuerda que la desaparición de la moratoria no supone una desprotección total para el inquilino, dado que la Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde 2023, ya contempla mecanismos de suspensión temporal del lanzamiento para personas en situación acreditada de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional. Aun así, la organización insiste en que el principal problema no es normativo, sino de ejecución. «El 99% de las derivaciones a Servicios Sociales no recibe respuesta, ya sea por falta de emisión del informe o por ausencia de medidas disponibles para los afectados», apuntan. Este dato, según ASVAL, evidencia la incapacidad del sistema para «ofrecer soluciones reales y la sobrecarga que recae sobre los propietarios, a quienes se les traslada la responsabilidad de sostener situaciones de vulnerabilidad que deberían ser asumidas por la administración».
Okupación ilegal
Además de los casos de impago o vulnerabilidad sobrevenida, la moratoria también suspendía lanzamientos de ocupantes ilegales sin título habilitante, siempre que la entrada se hubiera producido antes de una fecha determinada. «En la práctica, este paraguas normativo amparó numerosas ocupaciones y dificultó la recuperación de inmuebles, generando situaciones especialmente graves para pequeños propietarios que no podían disponer de su vivienda durante años», explican.
ASVAL advierte de que mantener la suspensión alimenta un «efecto llamada», fomentando nuevas ocupaciones y penalizando a quienes ejercen su derecho legítimo a recuperar su propiedad.
«La inseguridad jurídica desincentiva a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado, reduciendo aún más la oferta y generando presiones adicionales sobre los precios», apunta. Buena parte de los caseros, especialmente los pequeños, ya están optando por recuperar sus viviendas mediante compensaciones económicas, un mecanismo que, según ASVAL, no es sostenible en el tiempo y que refleja la falta de confianza en un sistema judicial que no garantiza plazos razonables.
El informe cita estudios del Banco de España que vinculan de manera directa la baja seguridad jurídica con mercados de alquiler poco desarrollados. La evidencia internacional demuestra que «la efectividad de las regulaciones depende de la existencia de procedimientos legales ágiles» y que la falta de mecanismos eficientes para asegurar la recuperación del inmueble ante impagos desalienta la participación de propietarios.
¿Qué propone ASVAL?
Desde la asociación ofrecen un paquete de medidas que permitiría abordar la vulnerabilidad habitacional sin paralizar el funcionamiento del mercado. Así, creen necesario que haya un diagnóstico nacional completo de las situaciones de vulnerabilidad, con un censo actualizado que permita distinguir casos estructurales de situaciones sobrevenidas.
Por otro lado, proponen programas de regularización que combinen ayudas al alquiler, acompañamiento sociolaboral y, cuando proceda, adquisición o cesión de uso de la vivienda por parte de la Administración. Asimismo, ven necesario implantar protocolos homogéneos de actuación de Servicios Sociales, con métricas objetivas y KPIs que evalúen tiempos de respuesta y efectividad de las soluciones.
También creen interesante una revisión de los recursos materiales y humanos destinados a estos servicios para identificar carencias y necesidades presupuestarias.
La organización concluye que mantener la moratoria supondría «perpetuar un sistema ineficaz» y trasladar al propietario una obligación (garantizar el acceso a la vivienda) que corresponde constitucionalmente a los poderes públicos. Con más de 58.000 casos de vulnerabilidad identificados por el Observatorio Desca y la práctica totalidad de Servicios Sociales desbordados, ASVAL considera imprescindible un enfoque estructural basado en datos, recursos y mecanismos de evaluación. Solo así, advierte, podrá restablecerse el equilibrio entre derechos y deberes en el mercado del alquiler y evitar que más propietarios retiren sus viviendas del mercado, agravando aún más la crisis de oferta que atraviesa España.
